Actualité - Congé pour vendre et droit de préemption du locataire : mode d’emploi

Vous souhaitez vendre un logement mis en location vous appartenant ? Un acquéreur est intéressé par votre bien, mais souhaite l’acheter libre de toute occupation. Vous envisagez de délivrer un congé pour vendre au locataire en place. Avez-vous toutefois pensé au « droit de préemption » ?

Congé pour vendre : pourquoi y a-t-il un droit de préemption ?

C’est quoi ? Le droit de préemption est la possibilité pour le locataire d’acheter en priorité le logement qu’il occupe et mis en vente par le propriétaire. La Loi prévoit et encadre ce droit de préemption et a prévu plusieurs hypothèses autorisant le locataire à préempter le logement qu’il occupe, dont l’une est le « congé pour vendre ».

Principe. La logique du congé pour vendre est simple. Le bail du logement que vous avez mis en location arrive bientôt à terme et vous souhaitez en profiter pour vendre votre logement car un acquéreur souhaite l’acheter afin de l’occuper : dans ce cas, vous délivrez un congé pour vendre à votre locataire aux termes duquel vous l’invitez à acheter, le cas échéant, le logement.

Le saviez-vous ?

Il existe une disposition imposant certaines limites dans le cas d’une vente lorsque le logement est occupé par un locataire de plus de 65 ans et que ce dernier possède des ressources inférieures au plafond retenu pour l’attribution des aides APL : pour pouvoir vendre, vous devez proposer un logement correspondant aux besoins du locataire âgé. Pour mémoire, cette limite ne joue pas si vous êtes vous-même âgé de 65 ans ou si vos ressources annuelles sont faibles.

Notez que cette protection s’applique également si un locataire héberge une personne âgée de plus de 65 ans et que le montant cumulé de leurs ressources est inférieur au plafond évoqué ci-dessus.

Toutefois, lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources prévues, l’obligation de proposer un logement ne s’applique pas. Par conséquent, si l’un des associés d’une société a plus de 65 ans, il est quand même nécessaire de proposer un logement au locataire, le cas échéant. À défaut, le congé pour vendre est nul.

Ne pas confondre. Il ne faut pas confondre le droit de préemption du locataire et le droit de préemption qui profite à la commune. Rappelons que lors de la vente d’un logement, vous devez obligatoirement informer la commune de votre intention de vendre pour que celle-ci puisse, le cas échéant, se porter acquéreur : elle bénéficie d’une priorité à l’achat du bien vendu.

Congé pour vendre : un droit de préemption encadré

Pourquoi ? L’objectif du droit de préemption est de protéger le locataire. Parce qu’il s’agit d’un droit pour lui, vous devez le mettre en mesure de pouvoir l’exercer. Comment ?

Comment ? Au moment de la mise en vente du logement, vous devez la notifier au locataire par lettre recommandée avec avis de réception (au moins 6 mois avant la fin du bail afin d’éviter sa reconduction tacite et la nullité de la vente).

Le saviez-vous ?

Si vous souhaitez vendre le bien sans remettre en cause le bail, le droit de préemption ne joue pas. Le droit de préemption est également exclu en cas de :

Vente à un parent proche (jusqu’au 3ème degré et à condition que l’acquéreur occupe pendant 2 ans minimum le logement) ;
Vente de locaux vétustes.

Le droit d’option. Suite à la notification, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour décider de préempter ou non. Le refus peut résulter soit d’une réponse expresse, soit d’un silence durant le délai.

S’il accepte… En cas d’acceptation (faite par lettre recommandée avec avis de réception, par commissaire de justice ou par remise contre décharge), le locataire a 2 mois pour conclure l’achat du bien (le délai passe à 4 mois si le locataire doit contracter un prêt). Si le délai est dépassé, la vente est nulle (sauf si le locataire a dû faire face à un cas de force majeure ou une cause légitime).

Attention. Il ne doit pas s’agir d’une contre-proposition : pour être valable, l’acceptation doit être pure et simple, sans réserve ni conditions.

Le saviez-vous ?

Suite au refus du locataire, vous devez prévenir la mairie que le locataire ne préempte pas. La mairie peut alors décider de racheter le bien au prix indiqué ou proposer un prix différent pour maintenir le locataire dans les lieux. Si vous refusez le prix proposé, c’est alors au juge de l’expropriation de décider du montant du prix. Si vous ne prévenez pas la mairie, la vente est nulle.

Droit de préemption subsidiaire. Si, suite au refus de préempter du locataire, le prix et les conditions de la vente changent, il dispose d’un nouveau droit de préemption, appelé « droit de préemption subsidiaire ». Vous (ou le notaire) devez le prévenir dans les mêmes conditions et formes que pour la 1ère notification. Seule différence : le délai de réflexion est réduit à 1 mois.

Attention. Le juge a considéré que ce droit de préemption subsidiaire ne s’appliquait pas dans l’hypothèse suivante : le propriétaire d’un immeuble décide de vendre un des logements loués et notifie un congé pour vendre au locataire, l’informant de son droit de préemption ; le locataire ne donne pas suite à cette offre de vente. Le propriétaire vend finalement l’immeuble en bloc, sans faire bénéficier le locataire de son droit de préemption subsidiaire (cette vente en bloc ayant pour conséquence un prix de vente au m² du logement occupé par le locataire inférieur à la 1ère proposition d’achat). Bien que le locataire ait contesté cette vente, le juge a admis qu’il ne bénéficiait pas, dans ce cas, d’un nouveau droit de préemption.

Droit de préemption concurrent. Il a été jugé que le pacte de préférence concédé à un tiers devait s’effacer devant le droit de préemption d’un locataire.

Quelles sanctions ? La sanction du non-respect du droit de préemption du locataire est la nullité de la vente. Notez que le locataire ne pourra pas réclamer la propriété du logement anciennement loué et vendu.

Renonciation au droit de préemption. Le droit de préemption est d’ordre public. Un locataire ne peut donc pas renoncer à l’exercice de ce droit dans un compromis de vente.